공매절차를 통해 오피스텔 144개 호실을 매수한 A 주식회사(채권자)가 기존 사업시행사인 B 주식회사(채무자 회사) 및 오피스텔 관리단 등을 상대로 소유권 방해행위 금지 등을 구한 사건입니다.

채무자 회사는 2016년 한국토지신탁과 신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 해주었으나, 그 이후에도 직접 임대차계약을 체결하며 오피스텔을 관리해왔습니다. 2024년 10월 채권자가 공매절차를 통해 각 호실을 매수하여 소유권이전등기를 마치자, 채권자는 채무자들이 소유주 변경 안내문을 제거하고 임대료를 계속 수령하는 등의 행위를 한다며 방해금지가처분을 신청했습니다.

- 법적 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 세 가지였습니다. 첫째, 채권자가 점유하지 않고 있는 호실의 열쇠 인계를 가처분으로 명할 수 있는지 여부였습니다. 둘째, 채권자가 한국토지신탁의 권리를 대위하여 임대차계약 정보 제공을 구할 수 있는지가 쟁점이었습니다. 셋째, 집합건물법상 관리규약 외 자료에 대한 열람·등사 청구의 범위가 어디까지인지가 쟁점이었습니다.

 

• - 변호인의 조력

변호인은 채무자들의 정당한 권리를 보호하기 위해 효과적인 방어 논리를 전개했습니다.

 

첫째, 채권자가 점유하지 않고 있는 호실의 열쇠 인계는 사실상 인도명령과 같은 효과를 가지므로 가처분으로 신속하게 명할 특별한 사정이 소명되지 않았다고 주장했습니다.

 

둘째, 신탁계약서에 임대현황 보고 의무가 명시되어 있지 않으므로, 채권자가 대위권을 행사하여 임대차계약 정보 제공을 구할 권리가 소명되지 않았다고 주장했습니다.

 

셋째, 집합건물법상 구분소유자의 열람·등사권은 권한 남용 방지를 위해 구체적인 이유가 소명되어야 하는데, 채권자는 단순히 소유자라는 이유만으로 청구하고 있어 관리규약을 제외한 나머지 자료에 대해서는 피보전권리가 소명되지 않았다고 주장했습니다.

창원지방법원은 채권자의 신청을 일부만 인용하고 대부분을 기각했습니다.

법원은 채무자들에게 소유주 변경 안내문 제거 행위를 금지하고, 채무자 회사에게 기존 임차인들에게 채권자의 권리를 부정하는 안내 행위, 임대료 수령 행위 등을 금지했습니다. 다만 이는 채권자가 점유하고 있는 호실에 한정되었습니다.

그러나 변호인의 주장이 받아들여져 채권자가 점유하지 않고 있는 호실의 열쇠 인계는 기각되었습니다. 법원은 이것이 사실상 인도명령과 같은 효과를 가지므로 가처분으로 신속하게 명할 특별한 사정이 소명되지 않았다고 판단했습니다.

또한 임대차계약 정보 제공 청구도 기각되었습니다. 법원은 신탁계약서에 임대현황 보고 의무가 명시되어 있지 않아 채권자의 대위권 행사 근거가 소명되지 않았다고 보았습니다.
관리규약을 제외한 나머지 자료에 대한 열람·등사 청구도 기각되었습니다. 법원은 채권자가 열람·등사를 구하는 구체적인 이유를 소명하지 않았다고 판단했습니다.

이 사건은 공매절차를 통한 신소유자의 과도한 권리 주장에 대해 기존 사업시행사 및 관리단의 정당한 권리를 효과적으로 방어한 성공적인 사례입니다.